购房者如何验收房屋

如何收房——依据合同挑毛病　理性收房不吃亏

法制晚报 作者：杨京瑞 孙慧丽
　　
屋里有味网上找检测机构　精装修细约定　面积盯住3% 质量有问题该修该退有说法
依据合同挑毛病　理性收房不吃亏

　　购房人从考察项目到签约，再到房子交工，在经历了漫长的等待后，终于等来了开发商的收房通知，又伴随着欣喜、激动和些许担忧。
　　
　　关键词房屋质量
　　读者刘先生
开发商已通知我收房，但房子有漏的地方，开发商一直拖着未修，眼看收房时间快过了，我该怎么办？收了房就得开始交物业费，那么，我能因此拒交物业费吗？
律师团分析
　　若因房屋本身质量问题漏雨，可要求开发商或建筑商进行维修和赔付。若因后期物业维修不当导致继续漏水，可要求物业公司继续维修。
　　物业管理公司收取的物业管理费是针对公共部分物业管理而收取的费用，并不包括住宅室内的维修，因此您不能以房屋漏水没修好为由拒交物业费。
　　关键词收费
　　读者熊先生
合同中未约定由开发商代收物业费、采暖费等，开发商强行在收房时收取。请问能否拒绝缴纳？
律师团分析
　　物业费、采暖费等是否由开发商代收，要看合同的约定。因收费问题造成的延期交房，要搞清是拒交还是拒收。若开发商在约定的交房条款之外设定交房条件，导致购房者不能收房，则开发商承担违约责任。
　　关键词空气质量
　　读者齐女士
　　我在收房时闻到屋里的味很呛，怀疑空气质量有问题。请问，在这种情况下怎样收房？律师团分析
　　新版购房合同把空气质量作为交付房屋的条件之一。
　　开发商在交房时会提供空气质量检测报告。若能明显感觉出空气质量可能有问题，建议购房者也找有资质的检测部门进行检测，看空气中的氨、甲醛等有毒物质是否超标。（通过认证的室内空气检测机构名单可到北京市质监局网站上查询，网址www.bjtsb.gov.cn）若检测不合格，有权退房。
　　关键词面积
　　读者王女士
　　我收房时发现，实测的建筑面积与合同约定的建筑面积虽然只差了一平方米，但套内面积小了，公摊面积大了。请问我该怎么办？
　　律师团分析
　　在出现面积误差时，合同中有约定的从约定，无约定的可根据最高人民法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释”第14条的规定，以3%为限，按不同原则处理。
　　具体到王女士的问题，要看合同中对套内面积、公摊面积出现误差时的解决原则有无具体约定。如果合同中有约定的从约定，没约定的，则按建筑面积出现误差时的解决原则解决，即按照上述司法解释的第14条处理。
　　关键词精装修
　　读者李女士
　　我购买的精装修房子在交付时有明显的质量缺陷，请问，因维修造成的延期交房，开发商是否应支付违约金？
　　律师团分析
　　开发商是否因此承担违约责任、支付违约金要看购房合同中的具体约定。若合同中约定的交房条件是取得竣工验收备案表，则质量问题是日后维修的事，不影响交房。这时，若购房人因质量问题拒绝收房，则购房人要承担相应的违约责任。若合同中对精装修房的装修标准有约定，并明确“达到装修标准才能交房”，则购房人可以要求开发商依合同约定承担相应的违约责任。律师团提醒
要注意，因质量问题导致的维修，不必然影响到交房。但若维修影响了购房人对房屋的正常使用，如厨房有问题，收房后业主不能使用厨房做饭，则即便合同中没约定，开发商也应给予相应的合理补偿。

通知收房不算交房 物业承诺不一定代表开发商 缴契税签协议 另律师提醒——
“四大件“不齐全业主可拒收房

　　购房人高高兴兴地去收房，物业却列出一大堆费用要购房人来交，而且态度坚决：“不交钱就不交房！”这种说法合理吗？这些费用哪些该交哪些不该交呢？房屋渗水、开裂能拒绝收房吗？购房人面对一系列的问题往往有些不知所措。下面就让专业律师为您收房支上几招吧！
　　两种情况可拒收房
　　情况一：“四大件”不齐全
　　文件一：《建筑工程竣工备案表》
　　该文件包括：工程基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。
　　文件二：《住宅质量保证书》
　　是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。
　　文件三：《住宅使用说明书》
　　应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。
　　文件四：实测数据报告
　　开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。
　　情况二：房屋主体有问题
　　因为开发商在交房时都取得了竣工合格备案表，所以开发商会以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。
　　根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　收房躲两大误区
　　误区一 通知收房就算交房
　　开发商有时会说：只要通知你收房了，就算交房了。这是错误的观点。开发商所交付的房屋应符合法律规定的标准，符合合同的约定，否则就不能算按期交房，交房不能以通知业主收房为标志。
　　此外，开发商应至少提前7天通知购房人收房的时间、地点。
　　误区二 物业代表开发商
　　收房时,物业态度并非代表开发商的态度，对于物业的承诺要区分对待。如果物业是受开发商委托负责收房工作，一旦出了问题业主仍要找开发商承担责任。
　　如果物业是以管理小区的身份出面，让购房人签物业管理合同，购房人可以签，物业费也可以交。因为这是物业管理关系，和收房是两个不同的法律关系。
　　中场休息时，读者围着律师问个不停
　　收房要注意八点
　　注意一 收房注意房款约定
　　如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
　　注意二 物业费不能乱涨价
　　根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
　　注意三 物业费可以按月交
　　在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
　　注意四 缴纳契税签协议
　　根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
　　开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
　　对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。
　　注意五 先验房再办理手续
　　目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。
　　注意六 建议业主集体收楼
　　鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。
　　注意七 遇配套问题先收房
　　针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。
　　注意八 投资买房尽快收房
　　有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。
　　温馨提示
　　收房要交如下费用
　　交给开发商：
合同尾款、房屋面积差价款
交给物业：
物业费
　　物业费交给政府部门：
　　契税、维修基金

法晚律师热线案例
　　逾期交房付违约金可从物业费中扣吗
　　我购买的经济适用房，现开发商已逾期交房，开发商应支付给我违约金，我可否要求从契税、公共维修基金、物业费中扣除？
　　律师解答：您不能从契税、公共维修基金、物业费中扣除。开发商与您之间是购房合同关系，您与物业之间是委托管理关系，契税、公共维修基金是向政府部门缴纳的相关费用，不同的法律关系之间不能混淆。
被通知提前俩月收房 应交此期间供暖费吗
　　我买的房合同约定今年3月中旬收房，但开发商通知1月收房，提前了两个月，并通知我交两个月的供暖费。我买的是毛坯房，四五月是最佳的装修时间，我可否拒绝交纳供暖费？
　　律师解答：既然合同约定的是3月收房，那您就可以到3月再收，而不必提前收。但假如您1月已经收房了，则应该缴纳供暖费。
　　用临时电可以收房但需约定价差谁担
　　在购房合同的市政基础设施一栏中，写明上水、下水、电具备使用条件。请问用临时电可以收房吗？
律师解答：可以收房，但业主在和开发商签订协议时应明确约定因电价差造成的费用应由谁付，并明确小区改为正常用电的时间和相应的违约责任。